Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung Deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen - Bundestagsdrucksache 16/4026
Frau Präsidentin! Sehr geehrte Damen und Herren! Im nächsten Monat soll im Bundestag und im Bundesrat ein Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen - auf Neudeutsch: Real Estate Investment Trusts - verabschiedet werden. Ich werde mich in meiner Rede der Einfachheit halber bemühen, das Akronym „REITs“ zu verwenden.
Unser Antrag zielt darauf ab, dass sich der Landtag von Sachsen-Anhalt gegen die Verabschiedung eines solchen Gesetzes, sprich gegen die Zulassung dieser REITs ausspricht.
Meine Damen und Herren! Nach Aussagen von REITsBefürwortern sind für den angeblich „schlecht finanzierten“ deutschen Wohnungsmarkt steuerliche Gründe ausschlaggebend. Diese Behauptung prägte auch den 17. Immobilienkongress Ende Januar 2007 in Frankfurt/Main.
Auf dieser Jahresauftaktveranstaltung der Branche beklagte stellvertretend für das Privatisierungslager der Vorstandsvorsitzende der Deutsche Wohnen AG, einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft, die - ich zitiere - „zunehmende Sensibilität der Kommunen, wenn es um die Privatisierung ihrer Wohnungen“ gehe. Er hoffe auf die Einführung von REITs. Das sei die „eierlegende Wollmilchsau“, mit der steuerliche Hindernisse und Schranken für die Handelbarkeit überwunden würden. Endlich könne die reine Verwaltung von Wohnungen in ertragsorientierte Bewirtschaftung überführt werden.
Hoffentlich lösen diese Erwartungen beim Finanzminister alle Vorsichtsmaßnahmen aus. Er wird Steuereinnahmen gewiss nicht gefährden wollen und daher alle Vorhaben mit Steuersonderregelungen argwöhnisch prüfen.
Die Fraktion der Linkspartei.PDS sorgt sich um das Steueraufkommen im Lande. Uns kümmert auch die Steuergerechtigkeit in den Kommunen.
Konkret zum REIT-Gesetzentwurf. Bislang können Immobilien in Deutschland in drei Formen als Objekt der Kapitalanlage genutzt werden, nämlich in offenen Immobilienfonds, in geschlossenen Immobilienfonds - beide nicht an der Börse handelbar - und in Immobilienaktiengesellschaften. Sie unterliegen wie andere Aktiengesellschaften auch der allgemeinen Besteuerung, also der Körperschaft- und Gewerbesteuer, offene Immobilienfonds überwiegend nicht.
REITs dagegen sollen die Vorteile der bisher zugelassenen Immobilienfonds mit der freien Handelbarkeit der Anteile und der Befreiung von Unternehmenssteuern vereinen. Die offizielle Begründung für die Einführung von REITs liest sich dann auch so: In Deutschland weisen Unternehmen einen hohen Eigenbesitzanteil von Immobilien auf und diese hohe Bindung von Eigenkapital fehle für Investitionen.
Es geht also um die bessere Handelbarkeit der Immobilienanteile, deren fortlaufende Bewertung an der Börse sowie um hohe Ausschüttungen, die Befreiung von deutscher Körperschaft- und Gewerbesteuer und um die Steuerbefreiung der Liquidierung stiller Reserven bei Übertragung von Anteilen von Kapitalgesellschaften in einen REIT.
Erstens. Die Besteuerung soll nur auf der Anlegerseite stattfinden, weshalb REITs von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit sind. Davon abgesehen existieren bereits Forderungen nach weiter gehenden Steuerleichterungen, wie zum Beispiel nach dem Verzicht auf Grund- und Grunderwerbsteuer.
Zweitens. Die Immobilien von Kapitalgesellschaften sind nach Anschaffungswert bilanziert und um Abschreibungssätze gemindert. Die Hebung solcher stillen Reserven zum Verkehrswert bringt natürlich erhebliche Liquiditätsgewinne. Das ist auch jetzt ohne REITs schon möglich. Allerdings müssen nach geltendem Recht die dabei erzielten Gewinne versteuert werden.
Drittens. Lebensversicherungen legen Einnahmen größtenteils in Immobilien an. Unter versicherungssteuerlichen Aspekten sind die Veräußerungsgewinne von direkten Beteiligungen an Immobiliengesellschaften steuerbefreit. Dieser Vorteil soll künftig auch bei der Übertragung an REITs geltend gemacht werden können.
Viertens. Je niedriger das Eigenkapital desto höher die Rendite - das kennt jeder. Werden die bei der Hebung stiller Reserven erzielten Finanzmittel nicht dem Eigenkapital zugeschlagen, gesellen sich zu den steuerlichen Vorteilen Verbesserungen der Eigenkapitalrendite und der Anlagekonditionen.
Fünftens. Durch die Umwandlung von Immobilien in Investmentanteile werden Steuern gespart, wobei deren Erträge - im Gegensatz zu Einnahmen aus Mieten und Pachten - von der deutschen Besteuerung vollständig ausgenommen sind.
Sechstens. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen entfällt die Quellensteuer, wenn der Anteil an REITs 10 % übersteigt. Dadurch werden REITs auch für Privatanleger interessant. Fällt die Besteuerung erst beim Anteilseigner an, dann ist gar keine Besteuerung möglich, wenn die Beteiligungshöhe 10 % nicht übersteigt. Aber auch bei höheren Beteiligungen existieren erhebliche Möglichkeiten der Steuervermeidung, wenn der im Ausland gültige Steuersatz, zum Beispiel in Luxemburg oder der Schweiz, zur Anwendung kommen kann.
Siebtens. Durch die Einbindung von REITs in international verschachtelte Unternehmen kann die Besteuerung auch durch private Anleger umgangen werden.
Meine Damen und Herren! REITs sollen an der Börse handelbar sein. Das ist, wie bereits erwähnt, mit Immobilienaktiengesellschaften und über Private-Equity-Investments möglich, die indes voll körperschaft- und gewer
besteuerpflichtig sind. REITs würden durch zusätzliche Befreiungstatbestände zu Steuermindereinnahmen in Milliardenhöhe führen. Diesen Mindereinnahmen wären jedoch die Mehreinnahmen gegenzurechnen, die das Bundesfinanzministerium aus der Liquidierung des Immobilienbetriebskapitals erwartet.
Die Erwartung von zusätzlichen Steuereinnahmen durch Renditeverbesserung basiert auf der - leider von der Wirklichkeit vielfach widerlegten - Behauptung, höhere Gewinne würden automatisch zu mehr Investitionen und Arbeitsplätzen führen. Vor allem ein hoher Anteil von Eignern aus Ländern mit niedrigen Steuersätzen sowie ein hoher Anteil von REITs mit ausländischem Firmensitz führen eher zur Verlagerung von Steuersubstrat dorthin.
Die These von der Sicherung heimischer Arbeitsplätze, die in der Begründung zu dem Gesetzentwurf vertreten wird, ist unbewiesen. Im Gegenteil spricht vieles für einen Arbeitsplatzexport durch Verlagerung von Firmensitzen ins Ausland, und zwar nicht nur wegen der dort vorhandenen günstigeren Steuersätze, sondern auch wegen der steuermindernden Wirkung von Schuldzinsen, die bei Unternehmensverlagerungen ins Ausland existiert. Das REIT-Gesetz wird also das den Arbeitsplatzexport fördernde deutsche Steuerrecht erheblich erweitern.
Die Bausubstanz bei uns ist im europäischen Maßstab gut. Die Preise befinden sich auf vergleichsweise niedrigem Niveau und auch das Mietniveau ist relativ günstig - noch. - Herr Tullner, genießen Sie es!
Zugleich ist der Mieteranteil deutlich höher als im Durchschnitt vergleichbarer Länder. Hinzu kommen der hohe Anteil von Wohnungen der öffentlichen Hand und natürlich - leider - die Finanznot der Kommunen. Es locken für Investoren aber auch die mit der Hartz-IV-Gesetzgebung geschaffenen sicheren Mietzahlungen durch die öffentliche Hand.
Durch REITs soll angeblich die Liquidität auf dem Mietwohnungsmarkt verbessert werden. Diese ist aber ausreichend vorhanden. Der Wohnungsmarkt ist deutschlandweit weitgehend gesättigt.
Im Gegenteil: Bei uns in Sachsen-Anhalt werden Wohnungen abgerissen und dies wird auch noch gefördert.
Denken Sie bitte auch an die geplanten Börsengänge, was Wohnungsbestände der Ruhrkohle AG, der Deutschen Annington oder von Siemens VDO angeht.
In- und ausländische Großanleger beginnen zurzeit ein gefährliches Pokerspiel auf dem deutschen Wohnungsmarkt, so als würde es keine Spekulationsblasen in Westeuropa oder deutlich fallende Eigenheimpreise in den USA geben. Dem Dotcom-Desaster folgte dort die Immobilienblase. Deren bevorstehendes Platzen dürfte
die Kreditwürdigkeit und die Altersvorsorge vieler Menschen ruinieren. Wollen wir dem unbedingt nacheifern?
Die Gefahren für Mieter sind bei uns besonders groß. Wenn die Attraktivität des heimischen Immobiliensektors in erster Linie in seiner Unterbewertung begründet ist, dann wird damit eingeräumt, dass man auf Mieterhöhungspotenzial spekuliert.
Ein großes Problem ergibt sich auch aus der vorgesehenen extrem hohen Ausschüttungsquote von 90 %. Die dem REIT verbleibenden 10 % Gewinn reichen nicht aus, um die laufenden Sanierungs- und Modernisierungskosten zu decken.
Die geforderten Mindestsätze zur Bauunterhaltung dürften durch legale Bilanzierungsregelungen sehr kreativ gestaltbar sein. Unserer tapfer hoffenden Bauwirtschaft wird damit eine bessere Zukunft erschwert.
Die beabsichtigte Ausklammerung von Bestandsimmobilien und von Mietimmobilien, deren Nutzfläche zu mehr als 50 % Wohnzwecken dient, bedeutet langfristig keine Entwarnung.
Meine Damen und Herren! Die öffentliche Hand beraubt sich durch REITs der künftigen Einflussnahme auf den Wohnungsmarkt. In großem Ausmaß betriebene Privatisierung wird unvermeidlich zur Trennung in gute und schlechte Bestände führen.
Im Anschluss an meine Ausführungen gern. - Förderprogramme zur Stadtentwicklung, wie „Soziale Stadt“, werden diese Auswirkungen nicht annähernd ausgleichen können.
Noch etwas: Der Aufkauf von Wohnungsbeständen durch Finanzinvestoren geschieht kreditfinanziert. Nur auf dieser Grundlage wird eine hohe Eigenkapitalrendite erreicht. Voraussetzung dafür ist aber ein niedriger Zinssatz. Darin liegt jedoch das Risiko: Steigende Zinsen würden die Renditen, Dividenden und Aktienkurse nach unten drücken und zu einem Abfluss von Kapital führen, was wiederum den Druck auf die Mietrenditen erhöht. Dies hat Folgen für die betroffenen Mieter und im Hinblick auf die fehlenden Erhaltungsinvestitionen.
Die Begründung, ohne den Verkauf an REITs würden die Bestände an Private-Equity-Firmen gehen, geht ins Leere, weil diese bereits das angekündigt haben, was sie im Ausland längst praktizieren: REITs per Ankauf von der Börse zu nehmen.
Meine Damen und Herren! Der Verzicht auf eine Besteuerung auf Unternehmensebene führt insbesondere bei den Kommunen zu Steuermindereinnahmen. Der Deutsche Mieterbund lehnt REITs daher ab. Er befürchtet ein „Vermögens-Monopoly“, das mit der Zulassung entstehen würde.
Auch kurzfristige Auswirkungen sind absehbar. Der Kauf von Wohnungen findet in der Praxis zum weit überwiegenden Teil auf Kreditbasis statt - bisher durchschnittlich bis zu 70 %; nach dem Gesetzentwurf soll es bis maxi
mal 60 % möglich sein -, um die Zinsaufwendungen steuerlich geltend machen zu können. Dies führt zu weiteren Steuermindereinnahmen.