Angesichts dieses Themas sollte man sich vielleicht mal die Frage stellen, ob tatsächlich die Notwendigkeit besteht, über die bislang angestoßenen oder getätigten Maßnahmen hinaus aktiv zu werden. Es ist sicher sinnvoll, wenn man sich in diesem Zusammenhang einmal die Basics anschaut, nämlich die rechtlichen Grundlagen. Das ist in diesem Fall § 556d BGB, der die Mietpreisbremse regelt.
Absatz 1 sieht vor, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. In Absatz 2 dieser Norm findet sich eine Regelung, die eine Ermächtigungsgrundlage für die Länder beinhaltet, damit diese die Gebiete durch eine Rechtsverordnung festlegen können.
Weiterhin findet man die Definition, dass ein angespannter Wohnungsmarkt dann besteht, wenn eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das soll insbesondere dann gelten, wenn die Mietpreise deutlich höher ansteigen als im Bundesdurchschnitt, wenn die Mietbelastung den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, wenn die Wohnbevölkerung sehr stark wächst, ohne dass eine entsprechende Neubautätigkeit erfolgt, oder wenn ein Missverhältnis zwischen dem Leerstand und der Nachfrage besteht.
Weiterhin geht es darum – auch das ist der gesetzlichen Regelung zu entnehmen -, dass die Rechtsverordnung angemessene Maßnahmen aufzeigen soll, die zur Behebung dieser Situation führen, was aber allein schon aus verfassungsrechtlichen Gründen – nämlich wegen des Selbstverwaltungsrechts der Kommunen – nur allgemein und abstrakt geschehen kann.
Bei der Anwendung dieser gesetzlichen Regelung im BGB ergeben sich aus meiner Sicht zwei wesentliche Fragestellungen. Erstens, die Festlegung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt; zweitens, die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei der Festlegung der Gebiete hat die Bayerische Staatsregierung bereits in guter Art und Weise vorgearbeitet. Sie hat die Datenerhebung frühzeitig in Auftrag gegeben. Die Erhebung erfolgte durch das Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; die Ergebnisse liegen inzwischen vor.
Es erfolgte die Abfrage bei den Gemeinden nach der Einschätzung der eigenen Situation im Zusammenhang mit der Wohnungsversorgung. In den Fällen, in denen das Ergebnis der Datenerhebung nicht mit der eigenen Einschätzung übereinstimmt, erfolgt eine Anhörung der Gemeinden.
Nächster Schritt ist nun die Bewertung der Ergebnisse, und dann kommt es zur Entscheidung, welche Kommunen in diese Rechtsverordnung aufzunehmen sind. Man ist also bereits sehr weit. Die Verordnung wird aller Voraussicht nach wohl noch im Laufe dieses Jahres in Kraft treten können.
Aus meiner Sicht war es wichtig und richtig, hier eine aktuelle, umfassende Datenerhebung vorzunehmen. Auch hier gilt der Grundsatz: Genauigkeit und Gründlichkeit gehen vor Schnelligkeit.
Ich komme zum nächsten Punkt: zu der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bislang erfolgt dies durch den Mietspiegel. Hilfestellungen sind jedoch auch möglich durch Datenbanken, durch einfache Mietspiegel oder durch den Vergleich von Einzelfällen. Ein qualifizierter Mietspiegel zeichnet sich dadurch aus, dass er auf wissenschaftlichen Grundsätzen basiert und die Kommunen bzw. die Vertreter der Mieter und Vermieter zugestimmt haben. Dann wird dem Ganzen auch ein entsprechender Beweiswert zugesprochen.
Zugegebenermaßen ist eine gewisse Unsicherheit entstanden wegen eines Urteils des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 11. Mai 2015. In diesem Urteil wurde der Mietspiegel gekippt, und zwar mit dem Argument, er sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Dabei wurde die Zuordnung der Wohnungen als systemwidrig erkannt; Zuund Abschläge und Extremwertbereinigungen seien nicht nachvollziehbar und die Einordnung von Wohnlagen sei nicht differenziert genug gewesen.
Die Frage lautet: Welche Auswirkungen hat dieses Urteil? Gibt es tatsächlich die teilweise behauptete flächendeckende Rechtsunsicherheit bei der Anwendung von Mietspiegeln? – Definitiv nicht! Es handelt sich hier um eine Einzelfallentscheidung; das Urteil ist nicht rechtskräftig. Es ist lediglich ein Urteil eines einzelnen Amtsgerichts.
Das ist sicherlich nicht in der Lage, die bisherige ständige Rechtsprechung zu kippen. Eine grundsätzliche Rechtsunsicherheit ist also keinesfalls gegeben.
Sicher ist es sinnvoll, allgemeingültige Kriterien für die Feststellung der Vergleichsmiete oder die Erstellung des Mietspiegels festzulegen. Das kann aber nur durch eine bundesweite Regelung erfolgen. Dabei sind konkrete Kriterien zu benennen, wie Wohnungsmerkmale, Anzahl der zu untersuchenden Wohnungen, Zeitraum der Anpassung der Werte. Genau dies geschieht im Moment durch die vorhin bereits genannte Expertenkommission. Der Ball liegt also beim Bundesministerium der Justiz.
Fazit: Den Mietspiegel noch rechtssicherer zu machen, ist sicherlich sinnvoll, und zwar durch die Festlegung der von mir vorhin genannten Kriterien. Aber die Mietpreisbremse darf nicht weiter verschärft werden, etwa durch eine Ausdehnung der genannten Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt oder durch eine Ausdehnung des Beobachtungszeitraums, den ein Mietspiegel aufweisen muss.
Die genannten Maßnahmen reichen also aus, um die Kommunen zu unterstützen. Sie sind – und damit komme ich zum Schluss – aber auch geeignet, die berechtigten Interessen der Eigentümer auf der einen Seite und der Mieter auf der anderen Seite in Einklang zu bringen.
Vielen Dank. – Für die Fraktion der FREIEN WÄHLER hat jetzt der Kollege Glauber das Wort. Bitte schön, Herr Kollege.
Frau Präsidentin, liebe Kolleginnen und Kollegen! Herr Kollege Westphal und Herr Kollege Lotte: Wir haben jetzt zuerst etwas zur Entstehung des Gesetzes gehört und dann den Wikipedia-Eintrag zum Mietrechtsnovellierungsgesetz.
Sie haben hier einmal wieder gezeigt, wie nett Sie in der Koalition in Berlin miteinander umgehen, und Ihre Streitigkeiten tragen Sie hier im bayerischen Parlament aus. Aber weder Herr Lotte noch Herr Westphal hat vorgetragen, wie Sie mehr Wohnraum für die Bürger in Bayern schaffen wollen und wie Sie dem Thema eigentlich nähertreten wollen.
Aber das ist doch der entscheidende Punkt. Sie gehen her und erzeugen mit Ihrem Gesetz eine wahre Datensammelwut.
Schauen Sie sich doch Ihr Gesetz an, dann erkennen Sie, was möglich ist: Der Bund hat die Länder ermächtigt, dort zu handeln, wo der Mietmarkt angespannt ist. Also sind jetzt die Kommunen in der Pflicht. Dann sollen die Kommunen auch handeln! In Bayern betrifft das aber nicht das ganze Land gleichermaßen. Es ist doch eine völlige Fehleinschätzung, wenn Sie ganz Bayern genau gleich behandeln wollen.
Wir haben die Enquete-Kommission "Gleichwertige Lebensverhältnisse in ganz Bayern" eingerichtet. Warum haben wir denn diese Enquete-Kommission für gleichwertige Lebensbedingungen ins Leben gerufen? - Doch deswegen, weil es in Bayern große Unterschiede gibt. Aber Sie wollen mit ein und demselben Instrument vorangehen, und Sie glauben, damit Erfolg zu haben. Das Gegenteil ist der Fall! Dort, wo der Mietmarkt angespannt ist, müssen Sie -
- Jetzt hören Sie sich einmal an, was in den letzten Jahren passiert ist. Da waren Sie in Berlin in der Verantwortung, liebe Kollegen von der SPD.
Im Jahr 1993 kamen 350 Millionen Euro für den Sozialen Wohnungsbau nach Bayern. Was kommt von der Großen Koalition heute? – Heute kommen Sie mit 50 Millionen Euro daher. Sie haben das Ganze abgeschmolzen auf ein Siebtel! Wenn Sie mit 50 Millionen Euro aus dem Bund nach Bayern kommen, brauchen Sie hier nicht zu klagen, sondern Sie sollten lieber Sozialen Wohnungsbau betreiben. Das ist ganz einfach.
- Nein, nein, ich kann euch schon noch ein paar Zahlen sagen. Die Staatsregierung hat immerhin gehandelt; der Innenminister hat heute mit weiteren 50 Millionen Euro für den Sozialen Wohnungsbau nachgelegt. Das ist auch richtig so. Ich habe dem Kollegen Rotter bei der letzten Diskussion hier vorgehalten, dass wir uns mit einer Summe von 159 Millionen Euro momentan auf dem tiefsten Stand befinden. Es ist völlig richtig, dass die Forderung der FREIEN WÄHLER nach mehr Mitteln für den Sozialen Wohnungsbau jetzt auch durch den Innenminister aufgegriffen wurde.
Schauen Sie sich die Zahlen doch einmal an. Sehen Sie sich die Zahlen von 1993 an. Damals waren Sie auch hier in München in der Verantwortung. Damals haben Sie unter Oberbürgermeister Ude Ihre Wohnbauzahlen nie hinbekommen.
1993 wurden in Bayern 14.000 Sozialwohnungen gebaut. Wo sind wir 2014? – Bei 2.400. Sie müssen sich, wie beschrieben, überlegen: Wenn ich die Bundesmittel auf ein Siebtel eindampfe, wenn ich die bayerischen Mittel kürze, dann brauche ich mich über das Ergebnis nicht zu wundern. Sie gehen aber her und wollen Daten sammeln, anstatt aktiv etwas für den Wohnungsbau zu tun.
Liebe Kollegen, gehen wir in der Programmatik weiter. Wir haben die EnEV in ihrer aktuellen Fassung von 2014. Im nächsten Jahr wird durch die Bundesgesetzgebung die EnEV 2016 oben draufgesetzt. Wenn Sie aktuell neu bauen, müssen Sie als Bauherrin, als Bauherr ein Gebäude errichten, das pro Quadratmeter äquivalent maximal 8 Liter Heizöl benötigt. Stellen Sie sich vor: Wenn Sie neu bauen, darf Ihr Gebäude nicht mehr Energie verbrauchen als den äquivalenten Wert von 8 Litern Heizöl pro Quadratmeter. Mit der neuen EnEV 2016 fahren Sie diesen Wert auf 6 Liter herunter. Sie senken ihn um weitere 25 % ab. Der Grenznutzen ist sehr gering. Sie müssen sehr viel Geld investieren, um diese Einsparung zu erreichen, während draußen flächendeckend Häuser mit strahlenden Heizkörpern stehen, die 30 Liter Heizöl pro Quadratmeter verbrauchen. Sie müssen an die Sanierung der Altbauten herangehen; denn dort werden auch die zweiten Mieten bezahlt, sprich: nicht die EnEV verschärfen, sondern endlich die Abschreibung
Das wäre ein Instrument, das letztendlich auch den Markt entspannen würde. Also: Nicht Daten sammeln, sondern aktiv handeln, Geld in die Hand nehmen, Steuerabschreibungen schaffen. Dann werden Sie Erfolg haben, statt Bayern nur in München und Nürnberg einzuteilen. Außerdem hat Städtetagspräsident Ulrich Maly im letzten Schreiben des Städtetages explizit nicht einen Mietspiegel für ganz Bayern gefordert. Lesen Sie es nach. - Danke für die Aufmerksamkeit.
Für die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN hat jetzt Herr Kollege Mistol das Wort. Bitte schön, Herr Kollege.